Проблемы землепользования

Дата: 22.12.2014

       К числу наиболее сложных проблем, с которыми сталкиваются граждане, имеющие в своём пользовании земельные участки, либо стремящиеся получить их в пользование, является проблема определения границ земельных участков, в том числе, в связи с неправомерным установлением таких границ иными землепользователями, а также фактами «самозахватов» части земельных участков.
      До введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации решения о предоставлении земельных участков зачастую принимались без проведения работ по межеванию и кадастрового учета. Соответственно, огромное количество используемых земельных участков по настоящее время не имеет четко определённых, в соответствии с действующим законодательством, границ. Из-за этого нередко возникают разногласия с владельцами соседних земельных участков (в том числе и вновь предоставляемых), разрешение которых проходит крайне сложно и напряженно, нередко заканчиваясь «утратой» части ранее используемого земельного участка.
      В настоящее время можно выделить две проблемы, возникающие у пользователей земельных участков - определении границ земельного участка и наличие (отсутствие) документов, обосновывающих правомерность использования ранее предоставленных земельных участков.
      В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законами.
      В силу п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом «красных линий» (то есть границ инженерных и транспортных коридоров), границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка. Предельные размеры земельных участков определяются землеустроительной, градостроительной и иной документацией в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или с правилами землепользования и застройки.
      Согласно Федерального закона от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» границы земельных участков на местности устанавливаются исключительно в ходе проведения землеустроительных работ. До этого момента границы земельного участка являются не установленными (независимо от наличия ограды), а площадь – декларированной (то есть заявляемой).
      Таким образом, законодательством предусмотрен порядок формирования земельных участков путем изготовления землеустроительного дела (межевого плана), в составе которого разрабатывается схема границ земельного участка.
      В настоящее время установлена и используется Типовая форма межевого плана, а требования к его подготовке чётко определены нормативно-правовыми актами уполномоченного органа в сфере кадастровых отношений, что исключает «произвольный» характер его составления.
      Отсутствие чётко определенных, в установленном законом порядке границ земельного участка, ограничивает возможность включения его в гражданский оборот, так как, в том числе в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», именно границы земельного участка индивидуализируют его как вещь.
      Таким образом, наиважнейшими элементами земельного участка, индивидуализирующими его среди объектов гражданских прав, являются его границы. Их отсутствие правоприменительной практикой трактуется как «отсутствие земельного участка как такового».
      Кроме этого, согласно статьям 6, 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом права является земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. Границы земельного участка должны быть определены и описаны в межевом деле (межевом плане) в установленном законом порядке, позволяющем однозначно определить его местоположение на местности.
      Границы земельного участка определяются в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», а сведения о них вносятся в государственный кадастр недвижимости, который является, прежде всего, систематизированным сводом сведений об учтенном в установленном законом порядке недвижимом имуществе.
      В государственный кадастр недвижимости среди прочих включаются такие уникальные характеристики участка, как: описание местоположения его границ и его площадь (п. 3, 6 ч. 1 ст. 7 Закона № 221-ФЗ). Согласно п. 7, 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат их характерных точек.
      Чаще всего споры возникают и имеют наибольшую трудность в разрешении, при уточнении границ уже используемых земельных участков, так как определить координаты характерных точек с помощью правоустанавливающих документов зачастую невозможно. Законодатель учел возможные злоупотребления в данной сфере и ввел процедуру обязательного согласования местоположения границ с правообладателями смежных земельных участков.
      Так, в соответствии с ч. 1 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельных участков подлежит в порядке обязательному согласованию с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и аренды, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков.
      Предметом согласования при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы, межы смежных участков.
      Также хотелось бы отметить, что одной из распространенных ошибок граждан является их мнение о том, что документами, подтверждающими границы (координаты характерных точек его границ) земельного участка, являются технический паспорт на объект недвижимости и топографический план.
      Технический паспорт - это информационно-справочный документ, показывающий фактическое состояние объекта недвижимости. В техническом паспорте здания зафиксирована информация о линейных размерах, площади и этажности здания, дате возведения, дате капитального ремонта, толщине стен и материале, из которого стены изготовлены, характеристики фундамента, кровли и т.д. Технический паспорт помещения содержит данные о площади помещения, количестве комнат, материале, из которого изготовлены стены и перегородки, а также инвентаризацию стоимости помещения.
      Таким образом, технический паспорт БТИ не является правоустанавливающим документом на земельный участок и не подтверждает площадь земельного участка и прохождение его границ, он характеризует объект недвижимости, расположенный на земельном участке, а не сам земельный участок.
      Топографический план - это крупномасштабный чертеж, изображающий в условных знаках на плоскости небольшой участок земной поверхности, построенный без учета кривизны Земли и сохраняющий постоянный масштаб в любой точке и по всем направлениям.
      Таким образом, технический паспорт и топографический план, в соответствии с действующим законодательством, не являются документами, подтверждающими границы (координаты характерных точек его границ) земельного участка и не позволяют однозначно определить его местоположение на местности.
      Кроме этого, законодательством предусмотрен еще один способ определения границ используемого земельного участка. Так, в соответствии с ч. 9 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений,   содержащихся   в   документе,   подтверждающем   право   на земельный участок, или, при отсутствии такого документа, из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если вышеперечисленные документы отсутствуют, границами земельного участка признаются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
      Таким образом, границы земельного участка могут быть определены по границам, существующим на местности пятнадцать и более лет и закрепленным с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка, но только при условии отсутствия документов, подтверждающих право на землю и определяющих местоположение границ земельного участка при его образовании.
      Кроме этого, необходимо помнить, что в силу ч. 4 ст. 24 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости.
      Законом предусмотрено, что если по истечении пяти лет, со дня постановки на учет земельного участка, не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3 настоящей статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости (Федеральный закон от 23.07.2013 № 250 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости»).
      В связи с этим, непринятие необходимых мер по своевременной регистрации используемого земельного участка, может обусловить не только зря потраченные время и средства, но и предоставление такого участка (либо его части) иному лицу, то есть фактическую утрату возможности использования такого участка в дальнейшем.

 

© 2003-2017 Прокуратура Кемеровской Области
Все права защищены
Производство: Интернет Квартал
Дизайн: Студия Алексея Лобура